Получение ключей от новой квартиры — радостный момент, после которого обычно хочется как можно скорее начать ремонт и въехать. Новостройка кажется идеальной стартовой площадкой: ничего не нужно демонтировать, проводка и трубы новые, стены свежие. Но именно эта новизна приносит особые сложности, которых нет при ремонте во вторичном жилье.
Бетонные конструкции нового дома содержат много влаги и продолжают сохнуть, здание проходит усадку, вокруг одновременно ремонтируются десятки соседей, а часть недочетов застройщика проявляется только через несколько месяцев. Если не учитывать эти особенности, по свежей отделке могут пойти трещины, плитка — отойти, а мебель из массива — повести от лишней влажности.
В этом материале мы расскажем, как правильно принять квартиру, на что обращать внимание при планировании и в каком порядке вести работы, а также перечислим ошибки, которые чаще всего допускают владельцы новостроек.
Приемка квартиры: что проверить до подписания акта
Ремонт начинается не с покупки материалов, а с внимательной приемки. После подписания акта приема-передачи часть претензий предъявить будет сложнее, поэтому осмотр стоит провести тщательно. Возьмите с собой строительный уровень, рулетку, фонарик, тестер розеток и план квартиры из договора.
Чек-лист приемки
- Площадь и планировка. Соответствуют ли размеры комнат, расположение проемов и перегородок проекту.
- Стены и пол. Отклонения от вертикали и горизонтали, трещины, пустоты в стяжке, качество штукатурки, если она есть.
- Окна и балконные двери. Плавность хода створок, целостность стеклопакетов, наличие уплотнителей, отсутствие продувания по шву.
- Инженерные системы. Работа отопления, наличие и исправность счетчиков, отсутствие подтеков на стояках, тяга в вентиляционных каналах.
- Электрика. Наличие напряжения в розетках, состояние щитка, правильность подключения.
- Входная дверь. Работа замков, отсутствие перекоса и повреждений.
Все найденные недостатки фиксируйте в акте осмотра или дефектной ведомости. Застройщик обязан их устранить. Если в чем-то сомневаетесь, можно пригласить независимого специалиста по приемке.
Главная особенность: дом продолжает жить
Новые здания в первые годы эксплуатации проходят через два процесса, которые напрямую влияют на ремонт.
Усадка
Под весом конструкций основание дома постепенно уплотняется, а сами конструкции деформируются в пределах допустимого. Больше всего усадке подвержены кирпичные и монолитно-кирпичные дома, меньше — монолитные и панельные. В результате на стенах и потолках могут появиться трещины, особенно в местах стыка разных материалов: бетона и газобетона, перегородки и потолка.
Высыхание конструкций
Бетон и штукатурка содержат много воды, которая выходит постепенно. Первые один-два отопительных сезона влажность в квартире может быть заметно выше нормы, а на холодных стенах и откосах появляется конденсат. Если в это время закрыть стены плотной отделкой и поставить мебель вплотную к ним, влага останется внутри и может вызвать плесень.
Как строить ремонт с учетом усадки
Ждать несколько лет перед ремонтом совсем не обязательно. Достаточно выбрать решения, которые терпимы к небольшим движениям конструкций:
- армировать стены и потолки малярным стеклохолстом или сеткой перед финишной отделкой;
- использовать по периметру потолка технологический зазор или натяжной потолок, который не трескается;
- в местах стыка разных материалов закладывать армирующую ленту и эластичные шпаклевки;
- выбирать для первой отделки краску, а не дорогие обои: локальную трещину проще подкрасить;
- для пола оставлять компенсационные зазоры у стен и использовать демпферную ленту под стяжкой;
- избегать сплошного облицовочного камня и крупноформатной плитки на «свежих» перегородках.
О выборе потолка с учетом таких особенностей мы подробно писали в статье «Потолки: натяжной, гипсокартон, покраска».
Варианты отделки от застройщика
Новостройки сдают в разной степени готовности, и от этого зависит объем вашего ремонта.
| Тип отделки | Что есть | Что предстоит сделать |
|---|---|---|
| Без отделки («бетон») | Голые стены, иногда без перегородок, стояки и ввод электричества | Весь ремонт: перегородки, электрика, сантехника, стяжка, отделка |
| Предчистовая («white box») | Штукатурка стен, стяжка, разводка электрики и сантехники | Шпаклевка, покраска, полы, двери, сантехника, освещение |
| Чистовая | Обои или краска, напольное покрытие, двери, сантехника | Мебель, освещение, иногда исправление недочетов |
Квартира без отделки дает максимальную свободу, но требует больше времени и бюджета. Предчистовая экономит этап черновых работ, но стоит проверить качество штукатурки и стяжки. Чистовая отделка позволяет быстро въехать, хотя материалы обычно выбираются бюджетные.
Порядок работ в новостройке
Последовательность в целом совпадает с обычным ремонтом, но есть нюансы. Общую логику этапов мы подробно описали в статье «С чего начать ремонт квартиры», а здесь — что важно в новом доме.
- Проект и планировка. Если квартира без перегородок, определитесь с планировкой и ее согласованием до начала работ.
- Перегородки. Возводятся из газобетона, пазогребневых плит или кирпича. Им нужно время на высыхание.
- Электрика и слаботочка. Новая разводка по вашему плану мебели, включая розетки над столешницей и у кровати.
- Сантехника и гидроизоляция. Разводка труб, обязательная гидроизоляция санузлов с заходом на стены.
- Штукатурка и стяжка. После них нужна пауза для высыхания: стяжке — несколько недель.
- Шумоизоляция. Если планируется, ее делают до чистовой отделки. Это особенно актуально, учитывая будущие ремонты соседей. Подробнее — в статье про шумоизоляцию квартиры.
- Чистовая отделка. Шпаклевка, покраска, плитка, укладка напольного покрытия.
- Двери, светильники, сантехника. Финальный монтаж.
- Мебель. Только после завершения всех мокрых и пыльных работ и проветривания.
Мебель в новостройке: когда завозить
Мебель из натурального дерева особенно чувствительна к влажности. Если завезти ее в квартиру сразу после штукатурки и стяжки, древесина начнет впитывать влагу, разбухать, а затем, с началом отопительного сезона, — пересыхать. Возможны щели между ламелями, перекос дверей шкафа, скрип.
Поэтому разумно:
- завозить мебель из массива только после того, как стяжка и штукатурка полностью высохли;
- измерить влажность в квартире гигрометром: она должна стабильно держаться в пределах 40–60 %;
- не ставить шкафы вплотную к наружным стенам, оставляя зазор 3–5 см для циркуляции воздуха;
- в первый отопительный сезон использовать увлажнитель воздуха.
Типичные ошибки
- Слишком быстрый ремонт. Отделка поверх невысохшей стяжки и штукатурки — главная причина вздутия полов, отслоения плитки и плесени.
- Отказ от армирования. Без стеклохолста и армирующих лент трещины от усадки проявятся почти наверняка.
- Дорогая отделка на первом этапе. Шелковые обои и декоративная штукатурка жалко переделывать после появления трещин.
- Пренебрежение вентиляцией. Плотные окна и закрытые проветриватели при сохнущих конструкциях приводят к сырости.
- Игнорирование гидроизоляции. В новостройках часто случаются протечки у соседей сверху, пока они ведут ремонт.
- Отсутствие акта о недочетах. Без документа сложнее добиться исправления дефектов застройщиком.
- Ремонт без плана мебели. Розетки, освещение и выводы воды оказываются не там, где нужно.
Соседи и ремонт: как жить в шумном доме
В первые годы после сдачи дома ремонт ведется почти в каждой квартире. Шум перфоратора, строительная пыль в подъезде, загруженные лифты — неизбежные спутники. Если вы въехали раньше соседей, имеет смысл заранее сделать шумоизоляцию стен и потолка, а входную дверь выбрать с хорошим уплотнением. Также стоит договориться с управляющей компанией о соблюдении режима тишины.
Итог
Ремонт в новостройке требует терпения. Тщательно примите квартиру, учтите усадку и высыхание конструкций, армируйте поверхности, давайте время на высыхание стяжки и штукатурки. Выбирайте отделку, которую легко подновить, и не спешите завозить мебель из массива, пока влажность не стабилизируется. Тогда новая квартира прослужит долго, а первые трещины станут поводом для легкой подкраски, а не для повторного ремонта.
